La loi Carrez

La loi Carrez fait partie des obligations contenues dans la législation française. En vigueur depuis 1996, cette loi, rédigée par Gilles Carrez, intervient particulièrement dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété. Elle consiste à procéder au métrage et au calcul de la surface habitable. Il est recommandé de faire réaliser ce métrage par un professionnel ayant souscrit une assurance fort utile en cas de litige. Rhone Diag vous en donne les raisons dans l’analyse qui suit, tout comme il vous éclaire sur sa réalisation et son importance.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Émanant de la loi n° 96-1107, du 18 décembre 1996, la loi Carrez entend protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété. Lors de la vente d’un lot en copropriété, elle impose au propriétaire de mentionner dans les documents y afférents la superficie privative. Ainsi, que ce soit dans un document d’acte de vente ou de promesse de vente, la surface Carrez de l’habitation doit être clairement mentionnée par le propriétaire. La Loi Carrez concerne les immeubles en copropriété, qu’elles soient horizontales ou verticales (immeubles ou maisons).

À quoi sert la loi Carrez ?

La loi Carrez entend principalement protéger toute personne qui acquiert un bien immobilier, en obligeant le vendeur à mentionner dans tous les documents relatifs à la vente la superficie en m2. En effet, en cas de non-respect de cette disposition réglementaire dans la promesse ou l’acte de vente, l’acquéreur peut, un mois après la vente, revendiquer la nullité du contrat. Par ailleurs, si le mesurage est effectivement réalisé avant la vente et qu’il fait figurer une superficie inférieure à la dimension réelle du lot, le vendeur ne peut en aucun cas exiger une compensation supplémentaire. Mais si au contraire, il s’avère que l’acheteur constate une différence de plus de 5% de la superficie privative réelle, il lui est autorisé de demander une baisse du prix d’achat de son bien, voire d’exiger une compensation égale à la différence constatée. Il dispose en tout cas d’un an pour ses différentes démarches. Autant dire que le mesurage loi Carrez protège essentiellement les acquéreurs. On peut tout aussi bien voir la loi Carrez comme une lumière dans la confusion qui régnait auparavant dans le calcul de la superficie privative habitable d’un logement en copropriété. En effet, avant l’avènement de la loi, chaque propriétaire et/ou diagnostiqueur appliquait une méthode de calcul qui lui était propre. Désormais, tous les acteurs sont soumis à la même norme.

Quand faut-il réaliser le diagnostic surface carrez ?

La loi superficie carrez intervient particulièrement lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Sont ainsi concernés les biens immobiliers à usage commercial, résidentiel ou destinés à d’autres activités. Autrement dit, la loi surface carrez est actée lors de la mise en vente des appartements, bureaux, commerces en copropriété, exception faite des garages, caves, places de parking etc. La superficie privative habitable concerne donc au premier chef les locaux couverts, clos, en dehors de ceux dont la hauteur s’élève à moins de 1.80m. Cette surface exclue celles occupées par les murs, les cages d’escalier, les embrasures des fenêtres et portes, les cloisons, les gaines. Ne sont pas aussi concernés, les terrasses et balcons. Enfin, si la hauteur des placards en partant du sol est de plus de 1.80m, il est inclus dans la superficie privative habitable.

Les principaux textes législatifs

La loi Carrez, dont le but clairement mentionné est d’améliorer la « protection des acquéreurs pour les lots en copropriétés », s’appuie sur la loi du 10 juillet 1965, qui fixe dans son article 46 la copropriété des immeubles bâtis. Pour plus de transparence dans la vente des lots de copropriété, cette loi de 1965 sera complétée par le décret de 17 mars 1967, notamment l’article 4 alinéa 1 à 3. C’est cette loi qui autorise l’acquéreur à invoquer la nullité du contrat de vente ou de la promesse de vente, s’il constate une différence de plus de 5% entre la superficie privative habitable mentionnée dans le contrat et la superficie réelle. De même, elle l’autorise à exiger une diminution du prix de vente du bien (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 en son article 1er).

On retiendra que la loi Carrez ne s’applique aux lots, fractions de lots ou lots en bloc. Elle ne s’impose uniquement qu’aux parties privatives. En cas de non-respect de ces textes législatifs, le propriétaire s’expose à des sanctions, ce en l’absence de surface ou surface erronée dans un contrat de vente. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire de confier la réalisation de ce diagnostic immobilier obligatoire à une agence de diagnostic comme Rhone Diag.

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